El régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia (regido principalmente por la Ley 675 de 2001) genera constantes dudas en materia fiscal, en especial respecto a la obligación moderna de expedir Facturación Electrónica ordenada por la DIAN.
¿Está obligada mi copropiedad a facturar electrónicamente?
De conformidad con el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008 y los conceptos reiterados de la DIAN, debemos diferenciar claramente la naturaleza del ingreso para dar una respuesta:
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Cuotas de Administración (Ingresos Ordinarios y Extraordinarios): Tratándose de la expensa común que pagan los copropietarios para el mantenimiento básico, la propiedad horizontal NO está en la obligación de facturar, ya que la relación junta/propietario no se tipifica como la venta de un bien o la prestación de un servicio comercial.
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Explotación Comercial de Zonas Comunes: Aquí cambian las reglas. Si el conjunto residencial o el centro comercial destina espacios para arrendamiento (ej. parqueaderos para terceros no residentes, techos para antenas de telecomunicaciones, o locales comerciales internos), entonces esta actividad se considera económica. En dicho escenario, SÍ nace la obligación de expedir factura electrónica por esos ingresos tasados.
Riesgos y Sanciones
La DIAN es muy estricta respecto al cumplimiento técnico. Emitir una “cuenta de cobro” tradicional o un comprobante de caja manual por arrendamientos comerciales dentro de la unidad, exime a las empresas contratantes de poder utilizar dicho costo como deducción y pone en grave riesgo a la administración de la copropiedad con sanciones por no facturar que alcanzan clausuras temporales.
Es fundamental que los Administradores de Propiedad Horizontal estén asesorados por servicios de contabilidad especializados que actualicen su RUT (agregando la responsabilidad de facturador electrónico) y los enrolen con su Proveedor Tecnológico correspondiente antes de proceder a realizar cobros ajenos o mercantiles.
